La défiscalisation a Saint-Martin est régie par la loi Scellier outre-mer qui concerne les acquisitions de logements neufs, en état futur d'achèvement ou à réhabiliter. Cette loi en vigueur depuis le 1er janvier 2009 pour les DOM et le 27 mai 2009 pour les DOM TOM COM va s'éteindre le 31 décembre 2012. Tous les investissements relevant du régime Scellier Outre Mer doivent être destinés à la location pendant au moins 9 ans.
Les avantages fiscaux de la loi Scellier Outre Mer sont les suivants : Réduction d'impôt de 24 % du prix de revient (prix immobilier + frais dits de notaire, plafonné à 4.000 € du m²) du logement retenu dans la limite de 300.000 € pour les logements acquis en 2012.
Le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition d'un seul logement par an.
Il est important de noter que le régime Scellier Outre Mer est considéré comme équivalent au régime Scellier par le législateur : un contribuable ne pourra pas prétendre la même année à faire deux investissements sous prétexte que l'un est en Scellier et que l'autre en Scellier Outre Mer.
La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement et imputée sur l'impôt dû au titre de cette année, puis des huit années qui suivent à concurrence d'1/9ème chaque année. Lorsque la réduction d'impôt excède l'impôt dû au titre d'une année, l'excédent peut être imputé sur les six années qui suivent. Le nombre d'années sur lequel est répartie la réduction d'impôt est fixé à cinq (au lieu de neuf). La réduction d'impôt est imputée sur l'impôt, à raison d'un cinquième de son montant total au titre de chacune de ces années (au lieu de neuf). Concernant la déclaration des revenus fonciers, l'investisseur a la possibilité de déduire du montant des loyers déclarés à l'administration fiscale (2044) un certain nombre de charges réelles parmi lesquelles :
La totalité des intérêts d'emprunt, les assurances décès, invalidité, les frais de caution ou d'hypothèque pendant toute la durée du prêt,
Les frais de fonctionnement tels que les frais de gestion, assurances, taxe foncière, etc.
Si le montant à déduire est supérieur aux loyers encaissés, l'excédent est d'abord imputé sur d'autres revenus fonciers existants, puis sur le revenu global avec un plafond de 10.700 €.
Voici pour l’explication technique du montage du dossier. Pour Saint-Martin, un exemple d’achat en défiscalisation :
Vous achetez un appartement neuf de 75 m² à Saint-Martin au prix de 280.000 € (frais de notaire inclus). Les revenus générés par ce bien sont de 8.668 € par an soit un loyer mensuel de 722 €.
Le montant annuel des charges est de 722 € et 10.000 € d'intérêts d'emprunts.
Prix au m² : 3.733 € (< 4.000 €)
Montant de la défiscalisation : 280.000 x 24 % = 67.200 €
Réduction d'impôt : 7.466 € par an pendant 9 ans
Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.
Dans ce cas, vous pouvez déduire de votre revenu 722 € si votre tranche d'imposition est de 40 %. Il en résultera une économie d'impôt supplémentaire de 289 € par an.
Le loyer doit respecter un plafond réglementaire par m² de surface dite Girardin (surface habitable + surface varangue limitée à 14 m²) de 12,62 € / m² pour les Départements d'outre-mer.
